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告别黄金十年 房地产需区别性看待
来源:东南快报   发表时间:2014-10-23
2010年之前,房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始,一二线和三四线,仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”,越来越多的被谈论、争论,并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。


2010年之前,房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始,一二线和三四线,仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”,越来越多的被谈论、争论,并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。

首先,每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看,一线城市已经见顶,生命周期步入成熟期。比如,北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段,深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市,还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市,多数仍在增长,但增幅已明显放缓,在未来五年左右的时间内,很多二线城市的新房成交量和新开工量,也会趋于见顶。北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟,此类城市土地供应偏紧,土地市场竞争激烈;但居民购房能力较强,所以项目利润率较高;然而,市场短期波动显著,风险与机遇并存,适合大型房企长期布局与经营,当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入。

而绝大部分三四线城市,城市基本面相对较弱,新房市场发展快,未来整体发展存在较大空间,新房规模继续扩大,需求增长较快,但土地与房屋供应量较为宽裕,所以土地市场竞争不太激烈,项目利润率偏低,但市场波幅较小,适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。

总而言之,随着中国房地产市场告别“黄金十年”,全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。

未来十年左右,中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间,但“分化”将成为关键词。而区域市场的分化,又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会:如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。

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